Interview

« Un portefeuille diversifié permet de limiter le risque de vacance locative »

Aurélie Fardeau

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« Un portefeuille diversifié permet de limiter le risque de vacance locative »

Entretien avec Richard Houbron, co-fondateur du cabinet Experts en patrimoine.

Quel critère étudiez-vous en premier pour analyser une SCPI ? 
Bien souvent, le grand public regarde les SCPI par le prisme du rendement via le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché). Mais il ne faut pas oublier que rendement et risque sont liés. Il faut avant tout comprendre la typologie des actifs détenus par une SCPI. Investit-elle dans des bureaux des quartiers centraux de Paris ou bien dans des commerces de villes de moins de 30 000 habitants ? Dans ce deuxième cas, il est normal que le rendement soit plus élevé, cela ne signifie pas pour autant que la SCPI est mieux gérée.
Parmi tous les ratios d’analyse, lequel a vos faveurs ? 
Il en existe de nombreux mais il y en a un qui est trop peu abordé à mon sens : celui du levier. Une SCPI peut avoir jusqu’à 40 % de dette. Certains utilisent peu l’effet de levier quand d’autres y recourent massivement ce qui est un facteur de risque. Lorsque les revenus baissent, les intérêts doivent continuer d’être remboursés. Cela impacte nécessairement les résultats de la SCPI.
Les SCPI sont des produits de rendement. Etudiez-vous également la solidité du locataire ? 
C’est vrai mais nous plaçons ce critère au second rang car un locataire peut toujours déménager ou faire faillite, etc. Or, si le patrimoine n’est pas de bonne qualité, la société aura du mal à trouver un remplaçant. A Paris, la vacance locative est inférieure à 1 %, ce n’est pas le cas partout … En outre, l’analyse de la solidité financière des entreprises locataires n’est pas évidente à réaliser. Un portefeuille bien diversifié permet de limiter ce risque !

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