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SCPI : « Le bureau n’est pas mort ! »

La Rédaction

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SCPI : « Le bureau n’est pas mort ! »

Comment les SCPI ont-elles traversé l'année 2020? Quels sont les secteurs les plus impactés, et quelles grandes tendances observe-t-on sur les actifs de bureaux, commerces et hôtellerie-restauration? Entretien avec Frédéric Atthar, Directeur Général Altixia Reim.

Quel bilan tirez-vous de l’année 2020 en termes de collecte ?

Malgré la crise, nous avons eu un impact modéré sur la rentabilité de nos SCPI. Nous avons constaté un infléchissement de notre collecte en mars-avril lors du premier confinement, qui est bien repartie au 3e trimestre et sest maintenue en T4. Notre collecte est légèrement en dessous de nos prévisions, mais elle a malgré tout progressé : Altixia Commerces affiche une progression de sa capitalisation de  80 % avec une performance pour 2020 de 5,03% net de frais de gestion, tandis que la capitalisation de Cadence XII progresse de 60% pour un rendement net  de 5,13 %. Quant au dernier né, l’OPCI ALTIXIA Valeur, il a pris toute sa place en 2020 avec une collecte de 10 millions € sur l’année.

Quel a été l’impact de la crise sur le secteur des commerces ?

Sur la partie locative en commerces, nous avons souffert de la fermeture de certains locataires. Notre politique a été d’accompagner les petits locataires non franchisés, TPE et PME, comme par exemple les commerçants du retail park de Chambly. Notre objectif a été de faire en sorte de les maintenir en place en leur proposant un accompagnement sous forme de report de loyers, d’étalement, ou d’annulation  pour certains. En contrepartie, nous avons pu négocier avec certains locataires  des avenants d’allongement des durées fermes des baux. Grâce à cet accompagnement, les taux d’encaissement se sont révélés bons puisqu’ils sont revenus à leurs niveaux normaux dès lors que l’activité est repartie à l’issue de la première période de confinement. Nous les avons également accompagnés dans cette relance de leur business avec notamment la mise en place de site Instagram à leurs marques. Le point important reste la très bonne localisation et qualité de nos actifs, car en 2020, même après le confinement, ces actifs ont fait l’objet de nombreuses nouvelles prises à bail de locataires (commerces de proximité, cabinets médicaux…) notamment sur nos sites des éco-quartiers de Rueil Malmaison et de Noisy le Sec et le retail park de Chambly a été rempli à 100%.

Quelles grandes tendances observez-vous dans les secteurs des bureaux et de l’hôtellerie-restauration?

A l’exception de quelques mesures d’accompagnement sous forme d’étalements de loyers, nos locataires en bureaux ont normalement payé leurs loyers au cours de l’année.  Tout d’abord nous pensons que le bureau n’est pas mort ! Les enquêtes montrent que les salariés du tertiaire ont envie et besoin de revenir dans leurs espaces de travail. Cependant il est évident que   le développement du télétravail va s’installer de manière durable et avoir des impacts profonds sur l’utilisation des surfaces de bureaux, notamment chez les gros bailleurs, et en Ile-de-France, qui vont certainement être amenés à réduire leurs surfaces. Nous anticipons un mouvement de dé-densification des bureaux,  avec parallèlement un besoin accru de la part des utilisateurs de surfaces dédiées aux réunions ou au travail collaboratif.

Quels impacts anticipez-vous sur vos actifs dans ces deux secteurs ?

Le positionnement des fonds gérés par Altixia sur des actifs de bureaux de petites et moyennes surfaces, essentiellement en région, devrait moins exposer notre patrimoine à ce risque de demandes de réductions de surfaces, qui viendra surtout des gros utilisateurs.. Notre conviction est que certaines typologies de  bureaux vont plus rapidement devenir obsolètes, la crise actuelle agissant comme un accélérateur de tendances déjà observées pour les actifs qui ne répondent plus à la demande locative actuelle. Les fonds gérés par Altixia sont récents et  dans une phase d’acquisitions.  Nos actifs de bureaux sont par conséquent récents, occupés, en bon état d’entretien, et bien positionnés sur leur marché.
Concernant la restauration, nos locataires ayant cette activité sont positionnés  au sein de zones dynamiques et bien identifiées.. Certes leur activité souffre actuellement mais ne va pas pour autant disparaître et plusieurs d’entre eux effectuent de la vente à emporter ! Nous sommes convaincus que lorsqu’un retour à la vie normale sera possible, les activités liées aux loisirs ou à la restauration retrouveront leurs niveaux d’avant la crise, voire plus élevés.

Quelles sont vos perspectives pour 2021 ?

Cette année, nous visons pour nos deux SCPI une fourchette entre 5 et 6% de distribution sur valeur de marché. Nous sommes confiants dans la résilience des SCPI dans le contexte actuel d’autant que notre patrimoine qui comprend de nombreux  commerces alimentaires de proximité dits « essentiels » ont continué à bien fonctionner.

Croyez-vous à une bulle immobilière qui prendrait fin ?

Nous ne pensons pas que nous vivions dans une situation de bulle immobilière avant cette crise.. Pour autant il est évident que la crise affectera certains actifs immobiliers, et ce toutes classes d’actifs confondues, lorsqu’ils ne répondent plus aux attentes actuelles des utilisateurs ou des consommateurs. On a pu voir au cours de l’année les fortes corrections opérées par les marchés boursiers sur les foncières cotées positionnées sur les grands centres commerciaux par exemple. En ce qui concerne les fonds non cotés, on constate cependant que jusqu’à présent le marché immobilier continue de fonctionner normalement, sans situation de blocage, avec des prix de transaction  proches des valeurs vénales connues. Dernière note positive, les valorisations immobilières des actifs de nos SCPI ont augmenté en 2020 , ce qui nous conforte dans notre stratégie de rechercher avant tout des actifs patrimoniaux de bonne qualité avec une bonne localisation, gage de valorisation dans le temps !

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