Tribune

Pourquoi la Commandite est le meilleur véhicule pour détenir et transmettre son patrimoine immobilier

Cédric Dubucq
Pourquoi la Commandite est le meilleur véhicule pour détenir et transmettre son patrimoine immobilier

Lorsque l’on envisage un investissement immobilier, le régime fiscal de la structure d’investissement (IS / IR) est un élément essentiel.

À l’IS, la fiscalité de l’exploitation du bien sera moindre grâce aux amortissements pratiqués. En revanche, la cession entrainera une taxation à un taux plus important (25%) et une base imposable élargie du fait des reprises d’amortissements.

À l’inverse, à l’IR, l’absence d’amortissements entraine une imposition des loyers sur une base conséquente et à un taux élevé (jusqu’à un maximum de 66,2% incluant les prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu). Lors de la cession, l’IR retrouve son intérêt puisque la plus-value imposable ne dépend alors que de l’inflation immobilière et non pas des amortissements pratiqués. De plus, l’IR permet de bénéficier d’un régime de faveur d’abattements pour durée de détention du bien, et ce jusqu’à une exonération totale d’imposition passé trente ans de détention.

  • L’obsolescence programmée de la cession temporaire d’usufruit.

Face à ce dilemme, la pratique a développé la technique de la cession temporaire d’usufruit au profit d’une structure à l’IS afin de bénéficier de l’amortissement et des abattements pour durée de détention.

Ce montage nécessite la réalisation d’opérations successives (création d’une société à l’IR, création d’une société à l’IS et cession temporaire de l’usufruit à la société soumise à l’IS).

Toutefois, un avis récent du comité de l’abus de droit fiscal (CADF/AC n°9-2/2019) ainsi que l’entrée en vigueur du dispositif du mini abus de droit (article L 64 A du LPF), conduisent la pratique à s’interroger sur la validité de ces montages, sur lesquels de plus en plus de contrôles fiscaux sont constatés.

La recherche de cette hybridité parfois artificielle étant aujourd’hui incertaine, le cabinet BRUZZO-DUBUCQ a développé une nouvelle pratique permettant d’obtenir les avantages des deux régimes fiscaux grâce à un véhicule naturellement hybride : la Société en Commandite Simple (SCS).

  • La Société en Commandite Simple : une solution sur mesure, particulièrement efficace

La SCS est un véhicule peu connu qui compte deux catégories d’associés :

- Les associés commanditaires, dont la responsabilité est limitée aux apports

- Les associés commandités, dont la responsabilité est illimitée et solidaires (comme en SNC).

En conséquence de cette hybridité juridique, les deux catégories d’associés ne relèvent pas du même régime fiscal :

- La quote-part du résultat correspondant à la part des commanditaires est imposée selon les règles de l’IS entre les mains de la SCS ;

- La quote-part du résultat correspondant à la part des commandités est imposée selon les règles de l’IR entre les mains des commandités.

Grâce à une clé de répartition, il est possible d’attribuer les revenus locatifs à l’associé commanditaire, imposé selon les règles de l’IS, et les revenus de cession à l’associé commandité, imposé selon les règles de l’IR.

L’hybridité de la SCS ne nécessite donc pas la réalisation d’opération successives, ce qui limite les risques d’un abus de droit pour fictivité ou montage artificiel.

  • Un véhicule taillé pour la location nue

La location nue étant généralement ignorée des niches fiscales (Censi Bouvard etc.), la Société en commandite répond à ce manque puisqu’il s’agit d’un véhicule principalement utile lorsque les revenus entrent dans la catégorie des revenus fonciers.

En effet, elle permet de bénéficier des amortissements interdits dans ce régime tout en préservant les intérêts du régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers.

  • Un outil de transmission naturel grâce à l’effet du temps

Outre l’optimisation de la fiscalité sur les revenus (location et cession), la SCS peut également être utilisée comme un véhicule de transmission familiale en attribuant le produit de cession aux enfants ou petits-enfants commandités.

Cette transmission se fait naturellement avec le temps grâce au remboursement progressif de l’emprunt et aux abattements pour durée de détention qui permettent aux héritiers de recevoir le produit de l’actif en quasi-franchise d’impôt.

  • En conclusion

La SCS est encore un véhicule peu connu et représente une véritable opportunité pour vos clients dans le cadre de la gestion de leur patrimoine immobilier.  Le cabinet BRUZZO-DUBUCQ a développé une expertise toute particulière dans ce domaine et accompagne les gestionnaires de patrimoine et leurs clients dans la structuration et l’optimisation de leurs investissements.

rédigé par Antoine Maniglier (contact : am@bruzzodubucq.com) et Cédric Dubucq (contact : cd@bruzzodubucq.com)

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