Immobilier : le statut LMP égratigné en 2021

Bertrand Dubourg
Immobilier : le statut LMP égratigné en 2021

C’est un petit coup de semonce sur le front des bailleurs en LMP (loueurs en meublé professionnels), niche fiscale prisée des investisseurs en immobilier. Depuis le 1e janvier 2021, l’addition s’avère plus amère pour les bailleurs soumis au statut LMP. En effet, ils seront de facto assujettis aux cotisations sociales au taux variable de 35% à 40% sur leurs bénéfices. Rappelons que les bénéficiaires du ce statut sont les foyers qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : revenus locatifs supérieurs à 23 000 € et revenus locatifs supérieurs aux autres revenus d’activité.

Le LMP jouit d’atouts considérables depuis de nombreuses années et fait parfois figure d’eldorado dans une réglementation toujours plus contraignante fiscalement.  Tout d’abord, en plus de se créer un patrimoine solide, le statut de LMP permet d’échapper au plafonnement des niches fiscales. Si l’on investit via des dispositifs spéciaux comme les résidences gérées (EHPAD, étudiants, affaires, tourisme), il est possible de récupérer la TVA. En outre le LMP permet d’amortir, au fil de l’eau,  les biens immobiliers sur les livres comptables. Enfin, à l’instar des autres  investissements locatifs, il est possible de déduire les intérêts bancaires des loyers ainsi que toutes les charges courantes.

Il n’en fallait sans doute pas plus pour que le législateur s’immisce dans le débat afin de bousculer ce statut guère remis en question depuis des décennies. Auparavant les bailleurs LMP n’étaient assujettis qu’aux prélèvements sociaux de 17,2% sur leurs bénéfices. Par ailleurs et pour éviter l’effet d’aubaine du régime réel permettant facilement de créer du déficit, les bailleurs en LMP devront s’acquitter d’un forfait plancher de cotisations sociales.

Forfait minimum et doublement des prélèvements

Ainsi, un bailleur en LMP qui jusqu’en 2020, déduisait de nombreuses charges dans sa déclaration devenait rapidement  déficitaire. Ce qui induisait mécaniquement l’absence d’impôt à payer et l’exemption de prélèvement sociaux ! Dès 2021, ce même bailleur, même s’il utilise les mêmes procédés devra au fisc un forfait minimum de 1 145 € au titre des cotisations sociales.

En outre un bailleur LMP percevant plus de 23 000 € de revenus tirés de la location meublée et dégageant un bénéfice devra s’acquitter dorénavant des cotisations sociales en lieu et place des prélèvements sociaux (40% versus 17,2%) ce qui doublera le montant qu’il devra verser au fisc au titre de son activité de louer en LMP !

Le sort de la plus-value en cas de revente

En LMP, les règles de la revente diffèrent considérablement du régime LMNP. Les plus-values sont en effet taxées au régime des plus-values professionnelles, tandis qu’en LMNP, c’est bien entendu le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique. Avec des abattements dès la 6e année de détention et une exonération totale à la 30e année (impôt et prélèvements sociaux). En 2021, le basculement automatique du régime LMNP vers le LMP peut entraîner des conséquences lourdes au niveau des plus-values immobilières en cas de revente.


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