Immobilier : deux méthodes pour proposer du crowdfunding

Bertrand Dubourg
Immobilier : deux méthodes pour proposer du crowdfunding

crédit photo : Lomig, Unsplash

L’univers du financement participatif est en plein essor. La collecte a dépassé le demi-milliard d’euros en 2020 et a permis de financer 589 projets, principalement dans le résidentiel (79,2%). Venu tout droit d’outre-manche, le crowdfunding immobilier se résume en une levée de fonds (la plupart du temps sur internet) permettant de lancer une opération de promotion immobilière. Elle peut également constituer un refinancement de fonds propres visant à lancer plus rapidement de nouveaux projets.

Pour les conseillers en gestion de patrimoine,  le crowdfunding est un moyen de proposer à leur clientèle un mode d’investissement alternatif et novateur. Nombre de leurs clients sont à la recherche de solutions originales combinées à des promesses de rentabilité avoisinant les 9% sur des maturités courtes (21 mois en moyenne contre 9 ans en SCPI).

« C’est une solution de placement de plus en plus appréhendée par les conseillers (CIF) car elle leur permet de conseiller cet investissement alternatif à leur clientèle existante et de s’appuyer sur ce placement court terme pour conquérir de nouveaux investisseurs », souligne Jean-Damien Cerisier, Président de CITESIA.

Il existe aujourd'hui deux manières de proposer à ses clients d’investir dans le financement participatif immobilier.

  • Méthode 1 : Le conseil

Depuis près de deux ans, la réglementation s’est adaptée à ce nouveau marché en permettant au CIF d’être rémunéré par les plateformes CIP (Conseiller en Investissement Participatif) sur la base de « prestation de conseil sur service d’investissement » à la demande de son client.

Par ailleurs, la loi PACTE  a également permis aux IOBSP d'être rémunérés par les plateformes IFP (crowdlending) en tant qu'apporteur d'affaires. Les plateformes CIP ont également pu relever le plafond des offres publics de titres à 8 millions d'euros (contre 2,5 millions d'euros auparavant), et les titres de crowdfunding peuvent désormais être intégrés au sein d'un PEA-PME.

Grâce à ces mesures, le CIF dispose d'une nouvelle solution de diversification pour des clients aux profils dynamiques.

  • Méthode 2 : Les FCPR

Il existe des fonds communs de placement à risque (FCPR), qui peuvent eux-mêmes être amenés à investir en crowdfunding immobilier. In fine, les CGP peuvent plus facilement conseiller ce type d’investissement à leurs clients. Le FCPR inclut une sélection de projets à financer : opérations de marchands de biens, rénovation d’immeubles…etc.

Parmi ces opérations, une partie peut être cofinancée avec des plateformes de crowdfunding. Le FCPR est alors associé à un horizon d’investissement correspondant à la durée estimative des opérations, soit trois ans en général.

Outre une fiscalité avantageuse échappant aux revenus fonciers et à l’IFI, cette nouvelle façon d’investir en immobilier peut apporter une réponse supplémentaire aux contraintes précédemment mentionnées. Ainsi le fonds est diversifié sur un ensemble de projets variés offrant une même maturité, ce qui lisse le risque dans la durée. De plus,  la solution  est apportée « clé en main ». Enfin, le produit permet au conseiller de percevoir une rétrocession sur les encours gérés pendant toute la durée de vie du fonds. Ceci, en combinant rendement et durée courte.

Pour le CGP, ce type d’opération permettra au final de dynamiser l’allocation d’actifs de son client tout en le diversifiant. Elle sera surtout pour lui, l’occasion de proposer de nouveaux produits flexibles et innovants en se différenciant de la concurrence.

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